Organizzato dal Politecnico di Milano, è giunto alla sua venticinquesima edizione il Master REM (Real Estate Management), che provvede alla creazione di profili professionali in grado di raccogliere le sfide dei cambiamenti in atto nell’ambito immobiliare. Tra questi la figura del Facility Manager, che ha il compito di presidiare e garantire la funzionalità dell’ambiente del costruito attraverso l’integrazione e la ingegnerizzazione di tecnologie, spazi, persone e processi.

Una delle parole d’ordine del nostro millennio è innovazione, intesa in tutte le sue possibili declinazioni: tecnico, artistico, sociale e professionale.
Da questo punto di vista non possiamo non citare il fatto che è arrivato alla sua venticinquesima edizione il Master REM (Real Estate Management), iniziativa annuale che si distingue per l’innovazione continua nella formazione Real Estate e, grazie alla collaborazione virtuosa tra Università e imprese, provvede alla creazione di profili professionali in grado di raccogliere la sfida del cambiamento in atto. Il corso è tenuto da docenti del Politecnico di Milano esperti del comparto e da qualificati esponenti delle principali imprese operanti nel mercato immobiliare italiano e internazionale.

Il Master si propone di formare figure professionali specializzate nel campo delle strategie immobiliari e della gestione integrata di patrimoni immobiliari, in un contesto contraddistinto dall’incremento costante della domanda di qualità reddituale e funzionale degli edifici.

Integrazione e ingegnerizzazione
All’interno del master mi occupo del modulo del Facility Management, quindi problematiche relative al progetto tecnico e organizzativo dei servizi di gestione degli edifici e delle attività “no core” legate all’organizzazione aziendale.

Spesso confuso con il global service manutentivo, il Facility Management è stato definito in modo molto preciso dal RICS, l’ente mondiale più affidabile in materia di norme professionali per il mercato immobiliare, per la gestione del territorio e delle costruzioni: “Il Facility Management è la disciplina che presidia e garantisce la funzionalità dell’ambiente del costruito attraverso l’integrazione e la ingegnerizzazione di tecnologie, spazi, persone e processi.
Il Facility Management (FM) contribuisce al mantenimento e miglioramento di un ambiente favorevole alle attività e al lavoro, integrando i servizi e le attività multidisciplinari a supporto delle infrastrutture e delle organizzazioni, con l’obiettivo di garantire standard coerenti alle aspettative e al budget dedicato, in una visione di lungo periodo”.

In tale definizione i termini “presidia” e “garantisce” indicano il concetto di delega di “responsabilità” insito della disciplina del FM. Si ritiene che non si possa parlare di FM se non in correlazione con una di queste due caratteristiche fondamentali: “integrazione” o “ingegnerizzazione”. È evidente l’importanza del riferimento all’ambiente del costruito, che implica il collegamento stretto tra FM e “infrastrutture” siano esse fi siche o virtuali (organizzazioni).

I termini di mantenimento e miglioramento si sposano con il concetto di “miglioramento” continuo che è parte delle aspettative sulla disciplina. L’espressione “ambiente favorevole alle attività e al lavoro” si collega agli “obiettivi di efficienza e di benessere” propri del FM.
Ultimo ma non meno importante è la “multidisciplinarietà”’ condizione sine qua non per poter parlare di Facility Management.

La creazione di una società sostenibile
In sintesi, si ritiene che le caratteristiche che connotano in modo inequivocabile e biunivoco una serie di servizi erogati come Facility Management siano: responsabilità, integrazione, ingegnerizzazione, infrastrutture/real estate, miglioramento continuo, obiettivi di efficienza, obiettivi di benessere, multidisciplinarietà e visione di lungo termine, Si tratta di una scelta organizzativa strategica, qualunque sia il tipo di “sourcing”: interno, esterno, spin off, outsourcing, ecc.
Come tale ha senso solo se si colloca nel lungo periodo in quanto, spesso, per migliorare la qualità del servizio offerto sono necessari investimenti iniziali in termini di mezzi e risorse.

Nel futuro si dovrà però andare oltre la manutenzione delle infrastrutture fisiche e focalizzare l’attenzione sul controllo sistematico dei costi; contribuire alla profittabilità dei propri clienti attraverso la valorizzazione del patrimonio immobiliare gestito, sviluppare infrastrutture in grado di ottimizzare il flusso di beni e persone, aumentare la sicurezza – fisica e virtuale – degli occupanti degli edifici e migliorare la qualità della vita all’interno degli stessi. Sostenibilità e sviluppo tecnologico sono le variabili che avranno la capacità di trasformare il mercato del lavoro e dei servizi.

In funzione della misura in cui le società daranno priorità alla sostenibilità, della rapidità con la quale emergerà lo sviluppo tecnologico e della velocità di adattamento delle società alle nuove tecnologie, varieranno i ruoli e gli skill necessari al Facility Manager.

Il Building Information Modeling, l‘applicazione delle tecnologie di Radio Frequency Identification (RFID) e lo sviluppo dell’Internet of Things permetteranno il controllo realtime degli spazi, degli edifici, degli impianti e delle persone, consentendo un miglior utilizzo delle risorse.
La funzione del Facility Management, ha competenze per intraprendere le seguenti iniziative:

  • monitorare l’impatto delle tecnologie sullo sviluppo di nuovi processi di lavoro e di nuove tipologie di spazi;
  • guardare oltre i confini aziendali, esaminare come acquirenti e fornitori possano migliorare la sostenibilità e valutare la capacità di innovazione lungo la catena del valore;
  • incoraggiare le pratiche di business più sostenibili motivando i dipendenti verso una diversa mobilità rispetto al luogo di lavoro, anche attraverso tecnologie per il lavoro a distanza, ove applicabili;
  • sviluppare piani di transizione per l’integrazione di materiali rinnovabili nella catena di fornitura.

La lungimiranza della nostra Costituzione
Caratteristiche critiche di questa disciplina saranno la raccolta, l’archiviazione e l’analisi dei dati, che porteranno a nuovi modelli di business con importanti vantaggi competitivi per le aziende. Non solo, attraverso la competenza nel workplace design, l’industria globale del Facility Management avrà un ruolo centrale nell’aiutare le persone ad adattarsi agli effetti dell’inquinamento e ai cambiamenti climatici. Ovviamente, l’obiettivo ultimo del FM dovrà smettere di essere il contenimento dei costi Real Estate.

La Corporate Social Responsibility, comprende, oltre alla sostenibilità, la modalità con cui ci si pone rispetto al mercato, l’utilizzo delle risorse (umane e non), l’etica, l’autodisciplina, la responsabilità nella sua accezione di farsi carico delle problematiche relative ai rapporti tra impresa e società, e ponendosi obiettivi che si sposino con una strategia di lungo termine.

Si tratta di un concetto innovativo e oggi abbracciato dalla maggior parte delle imprese, in testa le multinazionali americane e europee, anche se non possiamo dimenticare la lungimiranza della nostra Costituzione che all’art. 41 recita: “L’iniziativa economica privata è libera. Non può svolgersi in contrasto con l’utilità sociale o in modo da recare danno  alla sicurezza, alla libertà, alla dignità umana. La legge determina i programmi e i controlli opportuni perché l’attività economica pubblica e privata possa essere indirizzata e coordinata a fini sociali”.

di Antonio Ive
docente al Master Real Estate Management
presso il Politecnico di Milano

(da CSRoggi Magazine, anno 6, n.4, Settembre/Ottobre 2021, pag. 6)


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